Każdy Frankowicz, który zdecydował się skierować swoją sprawę do sądu, liczy na jej szczęśliwy finał. W zależności od okoliczności i charakterystyki kredytu, pozytywne dla Frankowicza rozwiązania mogą być przynajmniej dwa: sąd może orzec unieważnienie kredytu frankowego lub tzw. odfrankowienie (więcej na temat różnic przeczytasz tutaj: Nieważność kredytu frankowego a odfrankowienie). Jednak jakie skutki niesie za sobą takie orzeczenie sądu, gdy kredyt frankowy zaciągnięto w celu kupna nieruchomości? Co należy zrobić w sytuacji, gdy ustalono nieważność umowy frankowej, a hipoteka nadal figuruje w księdze wieczystej nieruchomości?
W dzisiejszym artykule wyjaśnimy, co należy zrobić w takiej sytuacji i jak poradzić sobie z ewentualnymi problemami. Zapraszamy do lektury.
Nieważność umowy frankowej a hipoteka – skutki unieważnienia kredytu frankowego dla hipoteki
Zgodnie ze swoją kodeksową definicją hipoteka ma na celu zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności (np. kwoty zaciągniętego kredytu) wynikającej z określonego stosunku prawnego. Wówczas na mocy hipoteki nieruchomość obciąża się prawem, na podstawie którego wierzyciel może dochodzić tak zwanego zaspokojenia z nieruchomości. Wszystko to na wypadek tego, gdyby pojawiły się ewentualne problemy z uiszczaniem ustalonych opłat (np. rat kredytu).
W przypadku gdy sąd uzna za nieważną umowę o kredyt frankowy zaciągnięty w celu zakupu nieruchomości, brak jakichkolwiek podstaw do dalszego obciążania nieruchomości hipoteką. Kredyt traktowany jest wówczas tak, jak gdyby nigdy go nie zaciągnięto. Zatem kredytobiorca ma pełne prawo do tego, aby domagać się wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Zakres czynności, jakich należy dokonać w tym celu, zależy jednak od bardzo istotnej kwestii. A mianowicie tego, czy bank wydał Frankowiczowi oświadczenie o wykreśleniu hipoteki, czy też nie.
Jakie dwa ważne wymogi powinno spełniać oświadczenie banku?
- Oświadczenie powinno zostać zawarte na piśmie.
- Podpis powinny złożyć osoby upoważnione do reprezentacji banku (zarząd lub jego pełnomocnicy).
Nieważność umowy a hipoteka – jakie czynności należy podjąć, aby skutecznie wykreślić hipotekę z ksiąg wieczystych?
Poniżej omówimy najczęstsze problemy, z jakimi dotąd borykali się nasi Klienci w procesie wykreślania hipoteki z ksiąg wieczystych ich nieruchomości. Należy przy tym jednocześnie zaznaczyć, że czynność tą można podejmować dopiero w momencie, gdy posiadamy prawomocny wyrok sądowy, w którym sąd stwierdza (w sentencji lub przesłankowo) nieważność kredytu frankowego.
Co robić, gdy posiadamy oświadczenie banku?
Banki, jako instytucje zaufania publicznego, powinny respektować wydane orzeczenia sądowe, których są stroną. W przypadku uznania umowy frankowej za nieważną, z reguły bank nie powinien sprzeciwiać się takiej decyzji. Powinien on umożliwić dokonanie wszelkich czynności w celu załatwienia sprawy. W przypadku kredytów frankowych udzielanych w celu nabycia nieruchomości jednym z obowiązków banku jest wydanie tzw. oświadczenia, w którym wyrazi on zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki zostanie wystawione, gdy kredytobiorca dokona spłaty kwoty nominalnej (kwoty wypłaconego mu kapitału).
Jeśli nie natrafimy na tym polu na żadne problemy, a bank bez przeszkód wyda oświadczenie, sprawa wydaje się prosta. Wówczas należy złożyć odpowiedni wniosek o wykreślenie hipoteki we właściwym sądzie wieczystoksięgowym (ze względu na miejsce położenia nieruchomości). Należy do niego dołączyć również zgodę banku.
Opłata w takim postępowaniu wynosi 100 zł.
Co robić, gdy nie posiadamy oświadczenia banku?
Kiedy bank udzielający kredytu frankowego nie wydał lub odmawia wydania oświadczenia wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki, należy złożyć pozew do sądu o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Trzeba złożyć go do właściwego sądu wieczysto-księgowego miejsca położenia nieruchomości, której księga dotyczy. Pozew podlega opłacie stałej w wysokości określonej w art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, która uzależniona jest od wartości przedmiotu sporu (wartości nieruchomości). W sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej ponad 40 000 złotych, pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych.
Czy wyrok sądu nie jest wystarczający do wykreślenia hipoteki?
Niestety ze względu na to, że praktyka sądów zajmujących się księgami wieczystymi jest niejednolita, trudno jest przewidzieć, jakie dokumenty należy przygotować, aby skutecznie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. W niektórych przypadkach sądy oddalają wnioski oparte wyłącznie o samo orzeczenie sądu. Stanowisko to jest argumentowane najczęściej tym, że:
- sąd wieczystoksięgowy potrzebuje zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości z powodu unieważnienia umowy kredytu frankowego,
- sprawa o takim charakterze wymaga przeprowadzenia procesu wskazanego w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W opinii naszej Kancelarii, prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy kredytu hipotecznego (wprost w sentencji lub przesłankowo), powinien być wystarczający do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Nieważność umowy frankowej a hipoteka. Podsumowanie
Z powyższego wynika, że uzyskanie pozytywnego wyroku w sprawie frankowej to dopiero połowa sukcesu. Bardzo istotne jest, aby swoją sprawę doprowadzić do końca i uwolnić się od wszelkich negatywnych konsekwencji kredytu frankowego. Jeśli kredyt zaciągnięto w celu kupna nieruchomości, należy przede wszystkim zadbać o wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz banku. Niestety czynność ta nie następuje automatycznie i wymaga inicjatywy kredytobiorcy. Gdy jednak uporamy się z tymi formalnościami i uda nam się wykreślić hipotekę z księgi, możemy mieć pewność, że całkowicie pozbyliśmy się ciężarów, jakie spoczywały na nas w związku z tzw. umową frankową.